14-12-2011 Adta.

La Consejera de Obras Públicas, en su comparecencia pública para explicar las modificaciones a la LOUA, se ha esforzado especialmente en decir que "flexibilizar" no es lo mismo que "desregular", quizás porque es esta una palabra maldita en estos tiempos en el que todo el mundo sabe que la desregulación es una de las causas, si no la principal, de nuestros males económicos y nadie quiere parecer liberal. Pero en realidad se trata de un paso más en la desregulación, liberalización, flexibilización o eliminación de normas urbanísticas, llámesele como se quiera, un camino que conduce exactamente al punto donde estamos, una reiteradamente anunciada y esperada burbuja inmobiliaria con efectos desastrosos, cuyo desplome final pueden ser aún más devastador.

Y esta es la enésima desregulación. En 2007 desregularon mediante una instrucción y en 2008 vinieron dos decretos. Con la presente desregulación, no solo acaban definitivamente con las únicas normas que hacían creíbles el principo de sostenibilidad que invoca para sí el Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía, sino que se doblega la voluntad del Parlamento por la fuerza de empresarios y alcaldes (¿suena esto a lo que está pasando con los famosos mercados?).

Dan un plus de densidad del 20%, más edificabilidad y una reducción de las cesiones obligatorias. Es decir, un regalo que aumentará el valor de expectativa del suelo y por tanto su precio, que no servirá para reactivar nada porque nada se mueve, y una auténtica bajada de impuesto en plena crisis, que por poca incidencia económica que tenga es todo un simbolo de la política que inspira estas medidas. Y supone un paso más en el debilitamiento, tanto patrimonial como funcional y de capacidad de gobierno del sector público.

Todo ello cuando más suelo clasificado como disponible para construir hay. Nada más en el área metropolitana de Sevilla hay tanto suelo para construir como el que se ocupó en toda la historia- Y ha sido clasificado tan sólo en unos años, es decir, una generación ha clasificado más que todas las anteriores.

A la vista de la enorme crisis inmobiliaria, que podemos ver en toda Andalucía, la propuesta de aumento de aprovechamientos, densidades y mayores flexibilidades al sector inmobiliario, resulta realmente ilustrativa de que sinrazón nos ha conducido al disparate en el que nos encontramos, situación reconocida entre otros en el Informe Especial del Defensor del Pueblo Andaluz, relativo a ordenación del territorio y urbanismo, de 2009, en el que denuncia el generalizado incumplimiento por nuestras autoridades de los artículos 45 y 47 de la constitución que exigen emplear los recursos de forma racional e impedir la especulación (BOPA nº 351 de 2-12-2009, VIII Legislatura ).

Resulta altamente preocupante que la administración autonómica andaluza, ante la situación de crisis económico-financiera, más las "menos visibles" crisis ambiental y social, no sea capaz de cambiar el modo de reaccionar. Con lo que aquí criticamos, no se apunta algo que permita pensar en un cambio hacia otro modelo de producción y de consumo que permita a nuestras sociedades reproducirse de manera sostenible.

Comparecencia en el Parlamento de Organizaciones Sociales (archivo pdf, 0.6 Mb)

Proyecto de Ley de Modificación a la LOUA (archivo pdf, 0.2 Mb)

Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificación de la LOUA (archivo pdf, 0.4 Mb)

Corrección de errores de la Ley 2/2012 (archivo pdf, 0.02 Mb)

 

Valoraciones de la nota del Consejo de Gobierno relativa a la Modificación de LOUA.

La Modificación adapta la LOUA a Ley del Suelo estatal de 2007 (Texto Refundido de 2008) y a la Ley de Igualdad, sobre todo en el léxico empleado. Pero también propone otras modificaciones que significan una nueva desregulación del suelo, la enésima desde 2007.

Comentamos a continuación la nota del Consejo de Gobierno.

CG. Vinculación de las reservas de suelo para vivienda protegida a los planes municipales y autonómicos de vivienda y suelo.

Está bien, aunque con la crisis y las adaptaciones parciales ya realizadas, que han destinado una enorme cantidad de suelo para vivienda protegida, y la eliminación de ayudas para viviendas del gobierno central, tiene pocos efectos prácticos.

CG. El municipio podrá fijar el número de viviendas de cada proyecto dentro de los tramos que establece el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).

Sustituye la densidad por un parámetro de densidad (tramos). Al pasar a ser potestativo (no obligatorio) fijar la densidad de viviendas, ¿como se calculará el límite de la población que ahora se hace multiplicando las viviendas por un coeficiente (2.4)? Se deberá hacer o tomando el máximo del parámetro de densidad o dividiendo el aprovechamiento por 40 m2 en congruencia con el apartado c.1. Pero en cualquier caso, no queda claro el procedimiento para el cálculo de la población, a efectos de la aplicación del límite establecido en el POTA respecto a la población, lo que propicia aún más la flexibilización de los límites del art.45 del POTA. Se trata de la enésima desregulación del miemo.

CG. Permite sustituir la cesión de suelo para equipamientos y dotaciones que legalmente deben realizar los promotores a favor de los ayuntamientos, por una cuantía económica equivalente a su valor.

Esto va a suponer el riesgo probable de ser un medio más de "generación indirecta" de ingresos municipales, dada la dinámica económica de los ayuntamientos, el laxo control del tribunal de cuentas y la eliminación de las normas que penaban el cambio de destino de los dineros públicos. Ya en la modificación de la LOUA de 2005 se intentó frenar el desbarajuste de los convenios urbanísticos, ordenando que las cantidades entregadas en virtud de los mismos y previas a la aprobación del plan, se considerasen entregas en depósito, lo cual no ha impedido que estas cantidades hayan sido sistemáticamente gastadas antes de la aprobación de los planes y en gastos ajenos a los fines urbanísticos (ayuntamientos de Almensilla, Palomares, Valencina, Ecija, ...). Sería más creible, si fuese un fondo regulado y supervisado por autoridades ajenas al ayuntamiento.

CG. Para aumentar el aprovechamiento de suelo o la edificabilidad en espacios ya construidos, la nueva LOUA permitirá a los municipios disminuir las cesiones obligatorias de terrenos desde el 10% hasta el 5% del incremento planteado.

Esto es un quebranto para los intereses públicos, y más en los tiempos que corren. Es similar a una bajada de impuestos. No hay necesidades de vivienda que justifiquen esto, pero sí un exceso de viviendas y suelo. Nada más en el área metropolitana de Sevilla el suelo urbanizable y las áreas de oportunidad ocupan tanto o más que todo el suelo ocupado en toda la historia. Teniendo en cuenta el funcionamiento del mercado español de suelo, que prioriza el valor de expectativa, esta medida ayudará a incrementar el valor del suelo.

CG. En los terrenos de uso residencial, y con el fin de dar respuesta a las necesidades actuales sin alterar el modelo de ciudad, se eleva el número máximo de viviendas permitido en un 20% respecto a la normativa ahora vigente. De acuerdo con la disposición adicional segunda, mediante una simple modificación del planeamiento aprobada por el Ayuntamiento, se podrá elevar la densidad hasta un 20%, hasta que no se adapte el planemianto a esta nueva.

Cabe aquí decir lo mismo que en el caso anterior.

CG. Acorta los plazos de tramitación y aprobación de los planes parciales y especiales (instrumentos de desarrollo de los PGOU).

Esto va a propiciar aún más el deterioro de las función de vigilancia de la Junta, que ya es escandalosamente laxa. Por ejemplo, el Plan Especial ARI-DT-10 Puerto Triana (Torre Pelli), que fue aprobado por el Ayuntamiento de Sevilla el 19 de abril de 2007 sin el informe de la Consejería de Obras Públicas.

Continúa la ambigúedad en la transparencia no estableciendo determinaciones claras. No se está facilitando el debate público y la participación ciudadana en la mayoría de los casos y cuando se hace algo, no se sobrepasa el nivel de propaganda. En muchos casos hay problemas incluso para disponer de documentos en soporte digital. No se puede tener acceso a muchos planes, entre otros los de infraestructuras de la Junta, fuera del período de exposición.

Debería de exigirse la disponibilidad del documentación en soporte digital en la web desde la aprobación inicial , además de medios materiales y organizativos (tanto en digital como presenciales) dedicados a facilitar los debates e intercambios de información y conocimiento. En el caso de los Planes Parciales, Especiales, Planes de Actuación y Estudios de Detalle, debería llamarse a trámite de información pública no sólo a los propietarios del ámbito, sino a los colindantes, incluso a los separados por espacios públicos de la actuación, y que pueden resultar afectados por el acceso, el ruido, el paisaje, etc. Recordemos que España es uno de los cuatro países europeos (junto a Malta, Chipre y Luxemburgo) que aún no han aprobado una ley de acceso a la información pública (ley de transparencia), indispensable para luchar contra la corrupción.

CG. Habilita un órgano colegiado que actuará como ventanilla única para facilitar a los ayuntamientos la tramitación de los informes sectoriales vinculantes.

Este órgano se presenta como "Entidades Instrumentales de la Administración de la Junta de Andalucía". Se presta a numerosos interrogante. El primero es que si se añade un nuevo órgano se corre el riesgo de relentizar los trámites, justo lo contrario de lo que se proclama. El segundo, si va a significar la privatización de la función pública de tutela de la Junta de Andalucía, vía subcontratación de informes, es decir una aplicación de la directiva de servicios.

CG. Adaptación a la Ley del Suelo estatal: Incluye la elaboración de un resumen ejecutivo, de un informe de sostenibilidad económica.

También adopta la limitación para hacer modificaciones parciales contenida en la Ley Suelo (20% de incremento de población y/o suelo), pero conserva la limitación de dos años que en la Ley de Suelo sólo se justificaba por ser una disposición transitoria. En la práctica significará que los Ayuntamientos van a seguir actuando como hasta ahora, acumulando decenas de modificaciones sin hacer una revisión del plan, degradando el significado de la planificación.

Además de todo ello, caben los siguientes comentarios al margen de los expresados por la nota del Consejo de Gobierno:

La modificación hace una regulación más precisa de la figura de agente urbanizador, al que dedica una parte sustancial de su contenido y sobre el que se hace además algunas precisiones técnicas.

Para facilitar la participación ciudadana sería conveniente hacer un esfuerzo en la redacción, para hacerla más próxima a la ciudadanía. . Así en el "Artículo 59 El aprovechamiento urbanístico: Conceptos." se podría explicar conceptos como “valor de repercusión“, “ponderación“, … Unificar o diferenciar la redacción de conceptos como por ejemplo “contenido económico del derecho de propiedad“ y “contenido urbanístico lucrativo de un terreno“, “superficie construible” y “superficie edificable”,...

Tambien incluye facilidades para la legalización de urbanizaciones ilegales, sin fijar las condiciones para justificar cuando no resulta "posible adoptar las medidas de protección de la legalidad urbanística ni el restablecimiento del orden jurídico perturbado", lo que puede convertirse en un aliciente para la continuidad de estas prácticas.

Frente a éste cúmulo de medidas desregulatorias, que nos aceleran por el camino de la insostenibilidad, brillan por su ausencia avances significativos en la senda de la racionalidad y la lucha contra la especulación exigidos por los artículos 45 y 47 de la CE.

Enlaces relacionados:

La apuesta por liberalizar más el suelo, por Juan Antonio Morales.